永慶房屋用IT一路改寫房仲遊戲規則

上網看房子、買房子、賣房子的作法，對於現在想買屋、賣屋、換屋的屋主或買家而言，早已不稀奇。不過，第一個推出影音看屋的永慶房屋，在2002年首先推出PDA宅速配服務，2003年又升級到影音看屋服務。在這之前，永慶房屋在IT投資上，早已經持續累積超過5.5億元。永慶房屋藉由IT的力量，也成功的讓公司營業額，從2000年迄今，成長將近5倍之多。

永慶房屋資訊部協理陳澤維說：「永慶房屋對於IT依賴相當深，IT也同時成為永慶房屋最重要的營運核心。」IT為何能夠在永慶房屋發揮如此大的影響力？房仲業基本上是一個依賴人提供顧客服務的行業，IT則是讓他們能提供更好服務的後盾。陳澤維說，「唯有當人想提供更好的服務時，身為工具的IT，才會發揮更大的力量、創造更大的價值。」

打破以人為本的資訊交換習慣
房仲業在臺灣不過20多年的歷史，是一個還算年輕的產業，而且，還是一個非常依賴「人」的產業。

早期的房屋買賣，每一個房屋仲介，莫不把相關的房子和屋主資訊，列為最高機密，深怕資料一旦外洩，煮熟的鴨子就飛了，賺不到這一筆佣金。

不過，這種以人為本的工作型態，隨著科技發展與應用的成熟，到了2000年，永慶房屋在董事長孫慶餘的堅持下，推出房仲業首度出現的聯賣捷運系統。負責執行該項專案的陳澤維回憶，當時，聯賣捷運系統打破了房仲業者與屋主之間的距離，透過房仲業務員隨身攜帶的筆記型電腦，強化業務員的機動性，並與中華電信合作，以ADSL架構一套寬頻的房屋資訊平臺。想要買屋、賣屋的屋主，都可以透過房仲業務員的筆記型電腦，即時得到相關的資訊。

聯賣捷運系統拉近了買屋、賣屋者與仲介業者的距離，不過，PDA宅速配，則改寫了房仲業向來保護買屋、賣屋資訊的遊戲規則。

公開賣屋資訊，換取客人買屋自主權
永慶房屋在2002年開始導入PDA宅速配系統，「當年這套PDA宅配系統，不僅是房仲業全球首創，把房屋、買賣交易資訊存放在PDA裡的宅配服務，」陳澤維說，「這套系統，更是由公司同仁創意發想、腦力激盪得來的。」

筆記型電腦強化業務員的行動力，但仍叫人背得喘不過氣來。當時，PDA成為陳澤維每天把玩的新玩意，每天想著怎樣應用PDA，「PDA宅速配就是這樣被腦力激盪出來的，」陳澤維說。

PDA體積輕巧讓業務員方便攜帶，更重要的是，這一套PDA宅速配的資料庫，不僅囊括每一棟銷售物件的所有資料，包含地段、格局、設備等，更可以讓300位房屋仲介，同時在1分鐘內配對，找到讓買賣雙方彼此心目中的理想標的。

要做到即時配對，賣方物件所有資料都必須詳列，讓買方能針對不同的需求，做不同要件的搜尋。在永慶房屋PDA宅速配的資訊平臺中，買方可以同時下達20個變數，賣方可以同時以18項變數進行物件配對。陳澤維說，當初這樣讓買屋、賣屋者的資訊都公開在同一個平臺上的作法，引起很多內部討論，不過，因為讓買屋、賣屋的人，有更高的自主權，「即使資訊公開，但找到喜歡的標的後，客人最後還是會找永慶房屋買屋、賣屋。」陳澤維說。

後來推出的影音宅速配，則因為請專業攝影實地拍攝屋況和每一個角落，更讓買屋的客人有更高的自主權。目前永慶房屋影音物件數量高達12,000件，比起其他同業，質、量上都具有一定優勢。陳澤維說，「目前有大約8成的買屋民眾，在到店諮詢、看屋前，便已經事先上網看過房屋了。」

永慶房屋善用IT工具，當買屋的自主權回到客人身上後，陳澤維說：「從2002年迄今，房仲業務員單人業績成長26.4％，帶客人看屋比例卻從35.8間，減少到今年1～8月的18.1間。」當然，更重要的是，當IT成為永慶房屋的營運核心時，「公司業績也從2000年的400億元、43家分店，成長到今年預計業績上看1,800億元，分店也挺進321家。」

IT委外，責任並沒有委外
因為房仲業相當年輕，很多房仲業都必須自行開發ERP系統。永慶房屋從1991年就開始規畫屬於房仲業自己的ERP系統，直到現在，永慶房屋的ERP系統都是自行以.NET、ASP進行開發的。但不論是聯賣捷運系統、PDA宅速配到影音宅速配，陳澤維說「這都屬於永慶房屋ERP系統的一環。」

也因為永慶房屋對於IT依賴很深，陳澤維說，「IT部門平均都有150件專案在執行或策畫中。」也因此，即使永慶房屋資訊部門有30人，在系統開發上，也秉持著「有套裝軟體用套裝軟體，沒有套裝軟體便採取IT委外。只有當該系統是一般IT委外廠商無法接手，才會進行內部系統開發。」

雖然委外對於永慶房屋而言相當普遍，不過，「IT委外只是委外系統開發的工作，並不是連責任也委外，」陳澤維提醒，所有的責任仍是資訊部門同仁要承擔，「IT部門同仁有責任，讓被委外的廠商知道系統有多麼複雜。」文⊙黃彥棻

沒有失敗的IT系統

永慶房屋的e化進度，是從上而下（top-down）的支持，從2000年到現在，許多足以影響永慶房屋生存關鍵，甚至是影響整個房仲業的IT投資，都是公司高層帶頭做起。

永慶房屋資訊部協理陳澤維表示，公司對於IT的支持，沒有預算的限制，例如，在2002年導入PDA宅速配時，當年IT預算並沒有列這一筆，因為審慎評估導入的效益，即以專案方式，完成PDA宅速配的系統建置。

因為重視IT，所以資訊部門責任更重大。每一個IT專案，要如何確保最大的成功、降低失敗的可能性，陳澤維表示，「使用者部門與IT部門在相同的假設上，進行良好的溝通，一旦最初的假設不成立，整個IT專案便必須重新考慮。」在這樣的共識基礎上，對永慶房屋而言，這些年來，沒有失敗的IT系統，只是暫時不成功罷了。

在2000年，永慶房屋在決定是否採用ADSL或者是Cable寬頻網路時，公司高層和資訊部門做了很詳盡的溝通。陳澤維說，當初，所有拿到的資料都是美國Cable寬頻的成功，但他判斷，在臺灣中華電信的ADSL寬頻，具有最後一哩（last mile）的優勢，因此選擇採用ADSL的寬頻方案。

這樣的結果，從目前看來似乎沒有錯，但誰也不能保證，IT投資最初立基的假設，是否仍然是對的。因此，陳澤維表示，「在永慶房屋談論IT專案和投資時，使用者與IT部門的共識和前提、假設，都必須非常明確，所有的決策都在這個基礎上進行。」一旦最初設定的假設有了變動，IT專案的評估也必須隨之調整；就算IT專案因為最初的假設錯誤，導致整個專案失敗，對永慶房屋而言，只要重新針對使用者部門和IT部門對於該專案的假設、前提作調整，整個IT專案都可能在重新溝通後，獲得起死回生的機會。文⊙黃彥棻

CIO小檔案－陳澤維
永慶房屋資訊部協理
●學經歷：美國羅倫斯大學資訊管理碩士，曾任職於製造業，負責全公司的e化系統。自從17年前加入永慶房屋後，其間負責「聯賣捷運系統」、「PDA宅速配系統」、「影音宅速配系統」等專案建置，隨企業成長而經歷高專、主任、經理、協理等職位。

公司檔案－永慶房屋（永慶房仲集團）
●公司成立時間：1988年
●主要業務：房地產經紀業務
●員工人數：約1,500人
●資訊部門人數：30人
●每年IT預算：今年大約3億元
●IT部門分工：分成系統一課、系統二課、系統三課、資訊服務課，各司軟、硬體系統開發、維護等工作

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