房地產的第一殺手

如何平抑房價，最近成為大家熱烈討論的議題。但是在我看來，臺灣的房地產長期來說只有下跌的份，毫無疑問。因為房地產市場面對的是如同地心引力般讓它往下掉的力量：人口減少。

根據主計處的統計，臺灣住宅自有率達88.14%，也就是說每一百個家庭當中，八十八戶擁有自己的房子，新竹縣的居民自有率甚至達到95.18%。這也意味著，除了換屋的需求以外，多數人買房子，是把它當成能保值或升值的資產。這樣的思維要能成立，當然是要以房價不會下跌為前提。

老一輩的人會說，「當初」這裡一坪才多少錢，房地產當然是可以保值的。不管這個「當初」是五年、十年、二十年、甚至是五十年前，這樣的說法可能都不會差太大，因為這些「當初」的年代，有一項很關鍵的背景條件是相同的：臺灣的人口至少都還是增加或持平的。

房子是用來住人的，有人才有房屋的需求。臺灣在民國四十年至七十年間，每年新生兒人數約有四十萬人，但是從前年開始，出生人口數已低於二十萬。這也就是說，未來有買屋需求的人口，將整整少掉一半。

我們現在對人口數遽減的殺傷力沒感覺，是因為嬰兒、小孩子不會買房子，對購屋需求的影響有遞延效果。根據內政部營建署「土地規劃及不動產資訊中心」的調查，臺灣人平均購屋年齡為37.7歲，臺北市因為屋價高，連帶拉高了購屋年齡，為39.2歲。

我們可以換算一下，以這個平均數來看，要在民國九十九年買房子的人，大概是民國六十到六十二年出生的人。按照內政部的資料來看，這三年臺灣的出生人口數分別是382,729、368,067、以及269,022人，這和臺灣出生人口最高峰時期還不算是有顯著的落差，因此我們還不容易發現人口變數對房地產有多大的影響力。

但是我們不要忘記，如果你買房子是要保值或增值，要看的是未來而不是現在。多遠的未來呢？我們不妨這麼看，如果你是今年買的房子，假設房貸要繳二十年，等你繳完的那一天，也就是2030年。如果臺灣人的平均購屋年齡不變，屆時購屋的主力人口就會是民國八十年到八十二年出生的這一輩。民國八十年的出生人口為321,932、八十一年為321,632、八十二年則為325,613。如果你的貸款是三十年，則三十年後的購屋主力更下降到只有260,324、247,530和227,070人，接近最高峰時期的一半。

臺灣人口出生率幾乎是全球最低，但是人口數的下降對經濟的影響力卻常常被我們忽略了。婦產科門可羅雀、幼稚園成批關門、流浪教師大量湧現，這些是十多年就開始依次浮現的現象，因為這些服務都是我們的國民在出生不久就用得上的，因此人口數驟降的影響來得最早。海嘯的第二波即將襲擊的是臺灣的大專院校──明年即將念大學的學生是八十二年出生，當年出生人數「還有」325,613人，許多大學就已經飽受招不到學生之苦，十年後的新生，將是九十二年出生的人口，將只剩227,070人是大學新鮮人候選人，整整少了十萬人。我們的教育部說會有五、六十所大學將面臨經營危機，在我看來是一個非常保守的估計。

認為房地產能夠自外於人口因素影響，實在是一個非常不切實際的幻想。房地產市場目前看來還水波不興，只不過是因為購屋的需求，要比求學來得晚一、二十年罷了。而且我們可別忘了，大學的產能終究是「流量」，不會隨著時間的增加而增加，房屋的卻是「存量」，蓋越多就在市場累積了更多房子。

有人會說，房子是會壞的，一樣也減少總存量。這倒也沒錯，不過如果你的房子在沒繳完貸款前的二十年間就不堪居住了，又何來保值或增值效果呢？